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揭開房產訴訟時效的神秘面紗
時間:2021-12-15
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下則一篇名為“最離譜的買家和賣家”的案件引發熱議,也引起了我們對房產訴訟時效問題的關注,法院的判決結果是什么,我們一起來看下吧。

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一案件引入

2009年11月14日,阿飛和阿力簽訂一份《房屋轉讓協議》,由阿飛購買阿力名下的一套房產。雙方約定房屋總價值為23.7萬元,由阿飛分三次將購房款支付給阿力,于2009年12月20日付清全部房款,阿力要同時將房屋交付給阿飛。合同簽訂后,雙方于12月11日完成過戶,將房屋與車庫登記為阿飛所有。

本來雙方應該順利地完成交易,卻因為戶口問題產生糾紛,阿力一直占有房屋,不肯將房屋交付,阿飛也欠著3萬元的房款沒有付清,并且阿飛從2009年年底之后便“人間蒸發”,音訊全無,阿力多次尋找無果,事情一直擱置未決。

直到今年7月份,阿飛突然出現并且起訴阿力要求交付房產并支付房屋的占有使用費。成為被告的阿力感到很氣憤,向法院提出反訴,要求阿飛支付購房尾款3萬元。反訴被告阿飛辯稱反訴原告阿力的請求已超過訴訟時效,因為合同中約定付款期限為2009年12月20日,但是從2009年12月20日至今,阿力都沒有證據證明他向阿飛提出主張,也未提起仲裁或訴訟,已超過訴訟時效。

法院認為,雙方的《房屋轉讓協議》合法有效,雙方都應按照合同約定履行義務。雖合同簽訂后合同內容至今未履行完畢,雙方針對各自具體義務提出訴訟時效抗辯,但根據阿飛的起訴請求和阿力提出的反訴請求,實際雙方均要求繼續履行合同,按照合同約定的“付清房款即交付房屋鑰匙”,阿飛要求繼續履行合同應依約付清房款,阿飛在起訴后再以付清房款超過訴訟時效為由進行抗辯,缺乏誠信,不符合合同約定,也沒有法律依據。

因此,阿力有權要求阿飛繼續支付剩余房款,在此基礎上阿飛有權要求阿力交付房屋。法院判決阿力于判決生效之日起十日內將房屋交付給阿飛,阿飛于判決生效之日起十日內支付房款3萬元。現雙方均已履行完畢。(案件來源:秀洲法院微信公眾號)

二什么是訴訟時效?
1基礎概念

訴訟時效是指權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利、義務人獲得訴訟時效抗辯權可以拒絕履行其給付義務效果的法律制度。權利人在法定期間內不行使權利、持續到一定期間而致使其請求權喪失勝訴權的法律事實,稱之為訴訟時效期間。《民法典》規定訴訟時效并非為了鼓勵債務人拖延債務履行或者不履行,而是為了穩定財產關系,促使權利人及時行使權利,法律不保護躺在權利上睡覺的人。

2法條鏈接
《民法典》188條規定:“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的,依照其規定。但是,自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護,有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。”

3要點解析
考慮到如果權利人知悉權利受到損害較晚,以致訴訟時效過分遲延地不能完成,甚至發生從權利被侵害的事實出現到權利人知道這一事實超出一般訴訟時效期間的情況,有必要規定最長權利保護期間加以限制。因此,訴訟時效期間可分為:

1.普通訴訟時效期間。它是《民法典》規定的普遍適用于應當適用時效的各種法律關系的時效期間,普通訴訟時效的期間為3年。

2.特別訴訟時效期間。它是《民法典》及其他民事特別法規定的適用于某些民事法律關系、不同于3年普通訴訟時效期間的特定時效期間,根據特別法優先于普通法的原理,特別時效優先于普通時效適用。如《民法典》594條規定:“因國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的時效期間為四年。”
其中,最長權利保護期間為20年,不適用訴訟時效中斷、中止的規定。

三哪些訴訟請求不適用訴訟時效?
請求權是指權利人的權利受到損害時,有權請求另一方主體為或不為一定行為的權利。債權是典型的請求權,債權人自己無法實現債權,只能請求債務人履行一定的給付義務才能實現債權。雖然只有請求權適用訴訟時效制度,但并不能說所有的請求權都能適用訴訟時效制度,一些請求權屬于物權請求權,適用物權的相關規則,還有一些請求權涉及更重要權利的保護,也排除在訴訟時效制度的適用范圍之外,具體規定如下:

1法條鏈接
《民法典》第196條規定:“下列請求權不適用訴訟時效的規定:

(一)請求停止侵害、排除妨礙、消除危險;
(二)不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產;
(三)請求支付撫養費、贍養費或者扶養費;
(四)依法不適用訴訟時效的其他請求權。”

2要點解析
第四款為兜底條款,以滿足審判實務復雜多樣性的要求。不適用訴訟時效的其他請求權如《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第1條規定:“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯,但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的,人民法院不予支持:
(一)支付存款本金及利息請求權;
(二)兌付國債、金融債券以及向不特定對象發行的企業債券本息請求權;
(三)基于投資關系產生的繳付出資請求權;
(四)其他依法不適用訴訟時效規定的債權請求權。”
上述規則與本條規定并不沖突,可以繼續適用。

四可以通過約定排除訴訟時效嗎?
不能。訴訟時效制度屬于強制性法律規范,訴訟時效的期間、計算方法以及中止、中斷的事由由法律明確規定,當事人之間采取協議的形式約定無效,不發生法律效力。同時,當事人對訴訟時效利益不能預先放棄,相關約定應認定為無效。

訴訟時效采用當事人主義,如果義務人沒有主張行使訴訟時效期間屆滿抗辯權,法院不得援引、提示適用或主動適用訴訟時效的規定進行裁判。只有義務人提出了訴訟時效期間屆滿不履行義務的抗辯,人民法院才有義務予以審查。如根據《民法典》第193條規定,“人民法院不得主動適用訴訟時效的規定。”

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